在首批消费基础设施REITs面世之后，另有多单项目紧随其后，排队等待上市。
　　4月8日，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金印力消费REIT”）启动发售，引发业界关注。该项目的底层资产有何突出优势？原始权益人如何看待REITs的二级市场波动？后续于运营优化层面有何考虑？记者带着诸多问题专访了印力集团董事长丁力业。
　　底层资产优势突出
　　记者在走访中金印力消费REIT的底层资产——杭州西溪印象城时发现，该项目毗邻国家5A级旅游景区西溪湿地，紧邻杭州地铁三号线、绕城高速、天目山隧道，便利的交通条件为底层资产引流奠定了坚实的基础。
　　据丁力业介绍，杭州西溪印象城的辐射范围重点聚焦5至10公里，涉及常住人口150万人。同时，由于畅通的交通条件，项目最远辐射可达40公里，涉及人口200万人。
　　除了交通优势，“项目还具备多元化的租户结构，业态涵盖餐饮、零售、娱乐、服务、新能源车等多个领域，能为消费者提供一站式购物体验。”丁力业告诉记者，“2022年项目客流约达1500万人，项目总销售额超过35亿元；2023年1月至9月，客流和车流较2019年1月至9月同比分别提升了16%和21%，九个月营业额突破32亿元。”
　　“我们的核心客群以25岁至34岁的年轻中产家庭为主，80、90后占比高达84%，其中年轻客群近年来呈现上升趋势。”丁力业坦言，“如何在瞬息万变的竞争中保持长久优势？为满足消费客群的变化，我们将不断引进符合年轻人审美、需求的年轻品牌，未来也会根据趋势‘长做常新’。”
　　“从板块商业‘拓荒者’到商圈成熟的‘见证者’，从在地文化的‘继承者’到非标商业的‘共创者’，我们将秉持长期主义，不断求新求变。”丁力业说。
　　调整无碍看多信心
　　尽管春节后伴随支持政策的频现，国内公募REITs市场整体表现有所回暖，但此前受权益市场表现欠佳、基本面修复不及预期等因素影响，REITs二级市场出现深幅调整也是不争的事实。
　　针对市场波动会否影响原始权益人参与REITs发行积极性的问题，丁力业给出了否定的回答。
　　“国内REITs发展时间不长，仍是一个新生事物，需要各方理性看待，凝聚共识，合力推动完善市场。”丁力业说，“我们认为，近期的市场变化也将敦促基金管理人更深入地了解投资人的需求，设计符合监管要求和投资人预期的产品，助力REITs市场长期高质量发展。与此同时，我们也看到监管机构在积极推动REITs市场持续稳健发展，包括不断规范信息披露、推动完善配套政策制度、加强发起人、管理人与投资人的互动、推动REITs产品和交易机制创新等等，REITs市场的参与者都共同为营造良好的REITs市场生态做出了努力。”
　　在构建国内国际双循环、消费需求不断丰富的背景下，我国购物中心行业的发展具有较好的环境基础，其作为公募REITs的新品类值得期待。
　　“我们相信，通过消费基础设施REITs这一创新资产类型的推动，能够给REITs市场带来新的热点，为投资者提供更加丰富的投资选择，助力提振市场信心。”丁力业称。
　　多措并举优化运营
　　客观来看，底层资产的运营情况才是直接影响REITs产品二级市场表现的关键原因。
　　那么，在优化运营方面，中金印力消费REIT的原始权益人及运营管理机构有何安排和考虑？怎样才能提升项目穿越周期运营的能力？
　　“我们将充分利用丰富的行业经验和扎实的客户基础，力争在保持基础设施项目较高的出租率的同时，争取租金的增长，提高基础设施项目经营效率。”丁力业告诉记者。
　　首先，是力争提高基础设施项目品质与服务，打造良好购物体验，及时做好续租扩租等客户服务。具体而言，针对拟到期租户提前开展客户维护及续租的沟通工作，管理租户集中度风险，维持项目较高出租率水平，并力争提高租金水平。
　　其次，是借助运营管理机构成熟的招商体系，引入知名品牌，做好战略合作品牌资源的关系维护，在聚合品牌资源的同时提高租户长期的稳定性及忠诚度，充分发挥品牌租户“客流压舱石”的作用，为项目提供稳定持续的营业额与现金流。
　　再者，基金管理人与运营管理机构的招商团队将通过定期举办例会、制订年度招商调整方案、紧密追踪市场变化等方式，及时了解租户运营情况，对品牌进行深度调整，积极引入口碑、业绩较好和影响力较大的新品牌，为项目贡献源源不断的生命力，助力项目持续运营提升。
　　第四，运营管理机构将积极开展与租户的联合营销推广活动，通过协助租户进行开业筹备、举办线下营销活动、联合促销等，推动客流量及商户营业额提升；通过精细化运营，举办特色推广活动，提升基础设施项目人气与品牌影响，持续提升消费者体验，扩大项目城市级影响力。
　　最后，是借助运营管理机构的数字化解决方案，以科技赋能消费者服务、商户服务、运营管理全流程，实现全链条业务流程的智能化管理，提升运营管理效率及有效性。
　　公开数据显示，截至2023年6月末，全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内商业建筑面积在3万平方米及以上的购物中心共计有5546个，体量达49304万平方米。随着公募REITs资产范围拓展至消费基础设施，考虑到未来市场发行常态化和扩募环节的打通，国内庞大的消费基础设施存量或为消费基础设施REITs板块提供充足的资产储备。
　　“截至2023年9月末，印力集团持有的已开业消费基础设施项目为58个，另持有1个在建消费基础设施项目，总建筑面积合计超过640万平方米，覆盖印象系列各类产品线，可满足广泛消费者群体的需求。”丁力业亦向记者表示，“我们是专业的商业不动产公司，按照现有规则，印力旗下运营满3年的项目达51个，扩募储备资产丰厚。对于我们来说，发行消费基础设施公募REITs只是第一步，后续REITs的规模会越来越大。”
（文章来源：新华财经）