2月20日晚间，证监会宣布于近日启动了不动产私募投资基金试点工作。同日，基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》(下称“《不动产试点指引》”)。
　　由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。
　　证监会表示，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。
　　“不动产私募投资基金试点开启，有利于培育健康的不动产投资市场，特别是持有类资产的长期运营、提质增效，为扩大公募REITs和私募REITs底层优质资产奠定基础。”2月21日，弘毅投资董事总经理鲍筱斌在接受21世纪经济报道记者采访时表示。
　　不动产私募基金落地
　　2022年11月28日，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施。此举被视作继信贷投放、债权融资之后，证监会纾困房企的“第三支箭”。而发挥私募股权投资基金作用，正是5项措施其中之一。
　　“证监会此次发文，实际上是落实了去年11月份的第三支箭的政策。”在易居研究院研究总监严跃进看来，此次证监会设立不动产私募投资基金产品，相比过去的私募基金而言有较大的突破性。
　　严跃进告诉记者，过去，私募基金也可以投资住宅市场，但是2017年中基协出台《备案管理规范第4号》后，私募基金在涉及住宅市场的投资方面基本受限。2017年，也恰恰是房地产去杠杆和房地产政策骤然收紧的第一年。
　　“此次政策使得私募基金的投资方向更加多元化。此类私募基金参与后续房企保交楼、房地产资产收并购等空间增大，客观上也对于相关房企不良资产项目处置发挥了积极的作用，即获得了新的资金支持。”严跃进指出。
　　实际上，不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。
　　近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并完成备案，探索积累不动产投资运作经验。例如，去年10月，证监会支持建设银行住房租赁基金完成备案。
　　截至2022年末，基金业协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。
　　在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面，上述产品发挥了积极作用。
　　为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势、满足不动产领域合理融资需求，监管层持续加强制度层面创新引领。在此背景下，不动产私募投资基金试点应运而生。
　　据悉，证监会下一步将根据试点工作实践情况及时总结评估，完善试点政策和规则，支持私募基金不断丰富产品类型，发挥服务实体经济的功能作用。
　　在业内人士看来，相比信贷、债券融资等，私募基金专业技巧性较强，同时其可以为房企量身定做特殊的金融投资服务产品，有助于破解目前“剪不断理还乱”的房企债务问题。
　　地产行业再迎“活水”
　　分析人士认为，不动产私募投资基金试点启动，有利于盘活优质存量资产，为行业提供新的增量资金。
　　投资范围方面，包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。其中，存量商品住宅指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。
　　投资者方面，考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主。对于不动产私募投资基金持有被投企业75%以上股权的，可限比例引入少部分超高净值自然人投资者，防范涉众风险。
　　有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。
　　为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。
　　另外，为促进不动产私募投资基金试点工作稳妥推进，本次试点对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。
　　川财证券研报指出，不动产私募投资基金试点运行，在相关监管方面和企业的限制管理方面都为今后房地产相关基金的创新和设立奠定了良好基础，对整个基金市场与房地产租赁和购买市场都有积极影响。
　　“由于该基金投资对象均以机构为主，且募集资金规模较大，因此对投资的长周期房地产项目稳定发展带来相对稳定的发展环境，确保资金链的稳定供应。建议把握优质地产私募基金布局机会。”上述研报分析称。
　　严跃进对记者表示，在房屋销售市场回暖的大方向下，各类房地产资产的估值也在修复，相关的投资回报也会逐渐改善。更为关键的是，此类趋势的回暖不是昙花一现，而是具有确定性、稳定性、可预见性的。
　　机构静候资金入场
　　记者注意到，《不动产试点指引》对不动产基金的管理人也提出了较高的要求。符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。
　　具体来看，参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。
　　《不动产试点指引》还明确，不动产私募投资基金应强制托管；要求管理人勤勉尽责，有效控制不动产私募投资基金风险；严禁管理人使用基金财产投向其实际控制人控制的企业或项目；对于存在单一投资标的、分级安排、抵质押、股东借款等特殊风险的，应进行特殊风险揭示；按季度向投资者进行信息披露以及向协会报送运作情况。
　　符合试点要求的管理人，在开展不动产私募投资基金募集、管理等业务活动前，可于2023年3月1日后通过协会资产管理业务综合报送平台首页的政策申请模块提交申请材料。对于不具备基金初步募集和展业计划的管理人，协会暂不受理其申请材料。
　　“《不动产试点指引》的发布，将有利于遴选一批优质的基金管理人，整合广泛的社会资源，进一步支持不动产行业的健康发展。”鲍筱斌提到。
　　在鲍筱斌看来，《不动产试点指引》充分考虑了不动产私募投资基金所投的底层资产种类广泛，且均涉及到服务实体经济与民生的特点，也兼顾到不动产投资具有资金体量大、周期长、地域差异大、跨经济周期等特点，需要经历过市场检验、具有高度透明化、规范化、有担当的专业管理人参与试点。
　　他认为，《不动产试点指引》实施后，将有利于机构投资人选择优质的基金管理人，进行广泛投资，从而有利于多元化投资主体参与不动产投资，扩大不动产行业资金来源，进一步规范行业的投资行为、提升行业的投资效率。
　　据其介绍，过去几年，不动产方向的私募股权基金在国内蓬勃发展，投向商业地产、基础设施的私募基金陆续备案，投资运作的流程、经验与业绩历经了市场检验，也跑出了一批相对优质的管理人。
　　鲍筱斌认为，作为股权基金管理人，弘毅不动产有责任与同行一起做价值增值的长期投资者，促进不动产投资市场健康发展，将不动产服务实体经济与民生的功能作用落到实处。
（文章来源：21世纪经济报道）